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Lieber eine Stunde über Geld nachdenken,
als eine Stunde für Geld arbeiten.
Zitat von John Davison Rockefeller
(1839-1937)
Interessante und wichtige Themen rund um die Finanzen
Immobilie als Kapitalanlage - Das sollte man beachten
Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnte sich früher meistens schon aus steuerlichen Gesichtspunkten. Das hat sich mittlerweile geändert. Inzwischen ist jemand, der eine Immobilie nicht zur Eigennutzung kauft, viel eher ein Kapitalanleger im klassischen Sinne: Er will nicht sparen, sondern vor allem Rendite erzielen. Was das für die Finanzierung bedeutet, wird in dem folgenden Artikel behandelt.
Kapitalanlage unter veränderten Vorzeichen
Blickt man einige Jahre zurück, da erfreute sich der Erwerb einer Immobilie als Steuersparmodell großer Beliebtheit. Der Kapitalanleger zahlte gut und gerne um die 6 Prozent Darlehenszinsen und konnte diese beim Finanzamt geltend machen. Vor dem Hintergrund fiel die Wahl häufig auf eine 100-Prozent-Finanzierung und nicht selten wurden sogar die Nebenkosten mitfinanziert. Zudem hatten Produkte mit Tilgungsaussetzung Hochkonjunktur. Diese Vorgehensweise hat sich mittlerweile komplett geändert. Ein Grund ist, dass bei einem Zinssatz von 2 Prozent oder noch weniger, sich das Abschreiben der Schuldzinsen kaum noch lohnt. Darüber hinaus fordern Banken mittlerweile von Kapitalanlegern erhöhte Bonitätsanforderungen, was Auswirkungen auf die Finanzierung hat. Ein Kapitalanleger muss heute anders planen und rechnen.
Finanzierung mit neuen Parametern
So gilt inzwischen auch für Kapitalanleger, das der Eigenkapitalanteil bestmöglich kalkuliert wird. Ein höherer Eigenanteil wird von den Banken gern gesehen und wirkt sich positiv auf die Zinskonditionen aus. Auch die Tilgungslogik hat sich verändert und es empfiehlt sich gegenüber früher, eine höhere Tilgung einzubauen. Denn wer höher tilgt, investiert direkt in die Entschuldung. Das ist auch vor dem Hintergrund zu empfehlen, als dass der Zeithorizont eines Kapitalanlegers in der Regel kürzer ist als der eines Eigennutzers.
Die veränderte Vorgehensweise hat auch Auswirkungen auf die Zinsbindung. Da sich die Zinsen nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau bewegen, sollte sich der Kapitalanleger so wie der Eigennutzer in der Regel für eine lange Bindung entscheiden. Das gibt ihm Planungssicherheit, weil es ihn für 10, 15 oder noch mehr Jahre vor einem Zinsänderungsrisiko schützt. Gleichzeitig sollte sich der Kapitalanleger im Klaren sein, welches Motiv er hat. Entscheidet er sich für das Investment, weil ihm vor allem an der Wertstabilität und der vermuteten Wertsteigerung liegt, die etwa beim späteren Verkauf zu Buche schlägt? Oder geht es ihm weniger um das sichere „Betongold“, als um Gewinne aus laufenden Mieteinnahmen? Auf jeden Fall gilt es, konservativ zu kalkulieren und sich bewusst zu machen, dass selbst eine avisierte Rendite von 4 Prozent kein Selbstläufer ist.
Vermarktungschancen im Fokus
Unabhängig davon, worauf der Kapitalanleger abzielt, muss er darauf achten, dass sich die Immobilie gut vermarkten lässt. Dazu gehört, dass das Objekt, was Zustand, Ausstattung und Lage anbelangt, für die Allgemeinheit von Interesse ist. Denn je spezieller das Objekt, desto schwieriger ist es zumeist zu vermieten und später vielleicht zu verkaufen. So wird ein 250-Quadratmeter-Loft in einem denkmalgeschützten Wasserwerk in der Regel weniger stark nachgefragt werden als die zentrumsnahe Drei-Zimmer-Wohnung in einem Neubau. Entscheidet sich der Kapitalanleger trotzdem für die erste Variante, so sollte ein erhöhtes Risiko von Mieterwechseln beziehungsweise Mietausfällen in Betracht gezogen werden.
Eine Immobilie als Kapitalanlage erfolgt heute unter anderen Vorzeichen als in der Vergangenheit. Doch werden diese berücksichtigt, kann das Investment das halten, was sich der Kapitalanleger davon verspricht.
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Am Aktienmarkt investieren und trotzdem stabile Renditen erzielen – gerade in Zeiten mit hohen Schwankungen und niedrigen Zinsen kaum vorstellbar. Doch mit alternativen Anlagestrategien bieten sich Anlegern auch andere Möglichkeiten des Investierens an. Eine solche Möglichkeit ist die sogenannte Merger Arbitrage Strategie, bei man sich auf den Aktienerwerb eines börsennotierten Unternehmens fokussiert, das als Ziel einer Übernahme oder Fusion angekündigt wurde.
Die Problematik der niedrigen Zinsen oder Börsenschwankungen minimieren
Stark schwankende Aktienmärkte und nur geringste Zinsen machen Anlegern das Leben schwer. Alternative Anlagestrategien bieten hier die Möglichkeit, die traditionelle Portfoliozusammensetzung zu bereichern, denn sie verfolgen andere Ansätze. Anstatt dem Erfolg bzw. Misserfolg einer Anlageklasse ausgeliefert zu sein, verfolgen sie das Ziel einer vom Markt unabhängigen Rendite. Ein Beispiel ist die Merger Arbitrage Strategie, die sich auf Unternehmensübernahmen fokussiert. Soll ein Unternehmen durch ein anderes übernommen werden, so steigt sein Aktienkurs aufgrund des Übernahmeangebotes.
Beispiel: Wer am 18. Mai 2016 die Finanznachrichten verfolgte und gleichzeitig Besitzer von Kuka Aktien war, hatte allen Grund zur Freude: Innerhalb kürzester Zeit schnellte der Kurs der Kuka Aktie um über 20 Prozent nach oben. Der Grund lag in der Übernahmeofferte des chinesischen Haushaltswarenherstellers Midea.
Übernahmekandidaten bieten oft eine Erfolgsprämie
Hier setzen Merger Arbitrage Fonds an, wobei es zwei Varianten gibt. Einige Investieren schon frühzeitig in mögliche Übernahmekandidaten. Andere legen mehr Wert auf Sicherheit und investieren erst bei Vorliegen eines Übernahmeangebotes, da es hier eine Besonderheit gibt: Der Aktienkurs des Übernahmekandidaten steigt nicht ganz bis zur Höhe des Angebotes, da nicht sicher ist, ob die notwendige Mehrheit der Aktionäre zustimmt. Die Differenz wird als „Arbitrage Spread“ bezeichnet. Kommt die Mehrheit zustande, schließt sich die Lücke und der Fonds vereinnahmt diese Erfolgsprämie.
Die zweite Strategie hat insofern ihren Charme, als dass sie weniger riskant ist. Denn bei Vorliegen eines Angebotes kommt es mehrheitlich auch tatsächlich zu einer Übernahme und somit zu einer Vereinnahmung des Spreads, also der noch fehlenden Differenz zum Übernahmeangebot. Die Vorteile für den Anleger liegen damit auf der Hand. Durch diese spezielle Merger Arbitrage Strategie ist es möglich, durch eine Aktienanlage eine Erfolgsprämie von 2 bis 5 Prozent pro Jahr (vor Kosten) zu realisieren.
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Ein eigenes Dach über dem Kopf ist für viele Menschen ist die wichtigste und größte Investition in ihrem Lebens. Gerade Familien mit Kindern möchten gerne Sicherheit in Form einer eigenen Immobilie hinterlassen. Sie nehmen daher eine oft viele Jahre währende finanzielle Belastung in Kauf, welche mit dem Erwerb einer Immobilie einher geht. Das Projekt "eigens Dach" beginnt aber nicht erst, wenn die Bagger anrollen. Die Weichen über die Machbarkeit werden schon viele Jahre vorher gestellt, denn beim Eigenheim gilt die Regel: Erst Hunderter auf Hunderter, dann Stein auf Stein, schließlich Tausender auf Tausender.
Ein frühzeitiger Start zur Vermögensbildung ist wichtig
Den meisten Menschen wird nicht in die Wiege gelegt, über genügend Eigenkapital zu verfügen, um sich den Traum vom Eigenheim einfach so erfüllen zu können. Auch Bausparverträge und dergleichen reichen meist nicht aus, um wenigstens eine solide Teilfinanzierung zu ermöglichen. Das Fundament für eine solide Finanzierung besteht aus einem ausreichendem Eigenkapitalstock. Generell sollten etwa 20 bis 30 Prozent der Kauf- oder Bausumme bei Vertragsunterzeichnung vorhanden sein, damit die eigenen vier Wände auf tragfähigen Füßen stehen. Es ist daher wichtig, bereits in jungen Lebensjahren, etwa nach Abschluss der Ausbildung oder des Studiums, damit zu beginnen, sich einen Vermögenswert aufzubauen. Dieser kann dann für das eigene Heim verwendet werden.
Mögliche Anlageformen für den Eigenkapitalaufbau
Es gibt für die richtige Sparform kein Patentrezept. Wichtig ist jedoch, dass das Geld zum Eigentumserwerb verfügbar ist. Sparkonten, Tagesgeld und Festgelder kommen nur kurzfristig infrage. Auch ein Bausparvertrag ist nur begrenzt sinnvoll, denn auch hier gibt es kaum ausreichende Zinsen auf das Guthaben. Um aber staatliche Förderungen wie die Arbeitnehmersparzulage oder die Wohnungsbauprämie zu nutzen, ist der Bausparvertrag mit der richtig gewählten Bausparsumme ein passender Baustein beim Eigenkapitalaufbau.
Am sinnvollsten ist ein zum Anlagehorizont passender Investmentfonds, auch Fondssparplan genannt. Dies beginnt bei Rentenfonds, geht über Mischfonds, offenen Immobilienfonds bis hin zu Aktienfonds. Hier kann man passend zur Risikoneigung mit einem monatlichen Betrag ab 25,00 Euro flexibel sparen. Der monatliche Beitrag kann jederzeit erhöht werden oder bei finanziellen Engpässen auch einmal ausgesetzt werden. Zusätzlich kann mit unregelmäßigen Zuzahlungen, beispielsweise bei einer Weihnachtsgeldzahlung oder ähnlichem, der Anspartopf schneller gefüllt werden. Wichtig ist es auf jeden Fall, so früh wie möglich zu beginnen, um den Zinseszinseffekt optimal zu nutzen.
wichtiger Hinweis:
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