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- Geschrieben von Olaf Kauhs
- Zuletzt aktualisiert: 29. November 2022
Knappes Baumaterial, Handwerkermangel und steigende Lohnkosten machen auch vor der jährlichen standardmäßigen Baupreis-Index-Anpassung (gleitender Neuwert) in der Wohngebäudeversicherung nicht halt. Der Anpassungsfaktor dient in der gleitenden Neuwertversicherung von Wohngebäuden dazu, die in Preisen des Jahres 1914 berechneten Versicherungssummen an das aktuelle Baupreisniveau anzupassen. Die Material-, Beschaffungs- und Lohnkosten im Baugewerbe bestimmen hauptsächlich den Index und sind wie seit 50 Jahren nicht mehr so stark gestiegen wie derzeit. Dazu kommen noch verschiedene andere Faktoren, die aktuell die Märkte beeinflussen und dafür sorgen, dass die Kosten beim Bauen steigen.
Materialengpässe haben sich verschärft, so wie auch der Fachkräftemangel im Handwerk
Diese Umstände haben auch Auswirkungen auf die Wohngebäudeversicherung. Denn die standardmäßigen Wohngebäudebedingungen sehen eine jährliche Anpassungsmöglichkeit der Beiträge auf Basis der Daten des statistischen Bundesamtes vor (Baukostenindex und Tariflohnindex). Die neu ermittelten Werte des statistischen Bundesamtes ergeben für die Hauptfälligkeiten 2023 eine Anpassung von 14,73 Prozent (sog. Indexanpassung). Diese vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) veröffentlichte Anpassungshöhe gilt grundsätzlich für alle in Deutschland tätigen Wohngebäudeversicherer. Die Umsetzung dieser Anpassung erfolgt im Rahmen der jeweiligen Jahresbeitragsrechnung (Hauptfälligkeit des Vertrages). Aus der Indexanpassung ergibt sich kein Sonderkündigungsrecht für den Versicherungsnehmer.
Wissenswertes zum Widerspruchsrecht:
- Als Versicherungsnehmer hat man ein Widerspruchsrecht gegen die Indexanpassung. Ein solcher Widerspruch führt zwar zum Wegfall der Indexanpassung, hat aber für den Vertragsinhaber schwerwiegende Folgen auf den Umfang des Versicherungsschutzes und ist daher nicht empfohlen.
- Bei Widerspruch wird ein Vertrag mit bisher gleitender Neuwertversicherung auf eine Versicherung mit festem Neuwert umgestellt. Damit entfallen auch die Vorteile des Unterversicherungsverzichts. Als Vertragsinhaber ist man dann für eine ausreichende Versicherungssumme in Euro verantwortlich.
- Bei einem Vertrag im sog. Wohnflächenmodell wird durch einen Widerspruch eine Unterversicherung in Höhe von 14,73 Prozent für das nächste Versicherungsjahr und ggf. Folgejahre vereinbart. D. h. jede Entschädigung im Schadenfall (auch Teilschaden) wird automatisch um 14,73 Prozent gekürzt.
Die Wohngebäudeversicherung wird durch die Indexanpassung teurer
Doch warum steigen die Kosten eigentlich an? Der Anpassungsfaktor ist ein Teil der Wohngebäudeversicherung zum gleitenden Neuwert. Er wird jährlich angepasst. Die Grundlage dieser Angleichung sind der Baupreisindex und der Tariflohnindex für das Baugewerbe des Statistischen Bundesamtes. Steigen dort die Kosten an, wirkt sich dies auch auf die Versicherungsbeiträge aus. Inflation, höhere Preise für Energie und Baustoffe sowie die Lohnentwicklung im Baugewerbe tragen so dazu bei, dass auch die Versicherungsnehmer tiefer in die Tasche greifen müssen. Die Wohngebäudeversicherer sind bei Tarifen mit gleitendem Neuwert dazu verpflichtet, die Beiträge jedes Jahr an die Indexveränderungen anzupassen. Dass diese Entwicklungen die Hausbesitzer stark treffen, ist dem auch dem GDV durchaus bewusst. Dennoch legt der Verband den Versicherten nahe, nicht am falschen Ende zu sparen. Den die Kostenanpassungen sind notwendig, damit ein Haus auch künftig noch ausreichend versichert ist und existenzielle Risiken abgewendet werden können.
Bisher nie dagewesene Naturkatastrophen sorgen ebenfalls für höhere Kosten bei den Versicherern
Die Stürme, Unwetter und Überschwemmungen in den letzten zwei Jahren haben nie dagewesene Schäden in Deutschland angerichtet und Fachleute beobachten ihr Auftreten immer häufiger. Gleichzeitig sind die Preise in allen Lebensbereichen gestiegen – insbesondere im Baugewerbe und im Handwerk. Ein Haus, das im Jahr 2012 noch für 350.000 EUR gekauft wurde, kostet heute über 600.000 EUR. Diese Entwicklung hat auch Auswirkungen auf Schadenzahlungen und damit auch auf die Versicherer. Das heißt, jeder einzelne Schadenfall hat sich massiv verteuert und kann von der Versichertengemeinschaft nur durch eine nachhaltige Beitragsanpassung getragen werden. Die Anpassung orientiert sich an der vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) berechneten Baupreisindexanpassung in Höhe von 14,73 Prozent. Dies ist 2 - 3 mal so hoch wie in den vergangenen Jahren und wird von allen Versicherern umgesetzt.
Bei einer Beitragserhöhung sollte nicht vorschnell der Vertrag gekündigt werden
Wenn man über eine Beitragserhöhung zu seiner Wohngebäudeversicherung in Kenntnis gesetzt wurde, sollte man in keinem Fall vorschnell kündigen. Bleiben Sie gelassen und sehen Sie sich nach einem anderen Anbieter um. Sinnvoll ist es auch, sich mit einer Fachfrau oder Fachmann in Verbindung zusetzen, um die teilweise sehr komplexen Leistungsbedingungen verschiedener Anbieter miteinander zu vergleichen. Auch sollte berücksichtigt werden, dass alle Anbieter früher oder später ihre Beiträge anpassen werden. Ein Versicherer der heute noch günstig ist, kann in einem Jahr zu den teuren Versicherern gehören. Das hin und her springen von einem Versicherer zum anderen, ist bei Wohngebäudeversicherungen auch nicht unbedingt zu empfehlen, da es sich bei eintretenden Schäden meistens auch gleich um größere Entschädigungszahlungen handelt. Dazu das folgende Beispiel:
- Vertrag besteht beim Versicherer 2 Jahre
- Jahresbeitrag für die Wohngebäudeversicherung 400 EUR im Jahr
- Ein Schaden im zweiten Jahr des Vertrages mit 4.000 EUR
Schadenquote = 4.000 EUR / 800 EUR * 100 = 500 Prozent
Als Versicherungsnehmer kann man bei einer Schadenquote von 500 Prozent davon ausgehen, zur nächsten Gelegenheit vom Versicherer eine Kündigung des Vertrages zu erhalten. Dies kann gleich nach der Schadenregulierung oder zur nächsten Beitragsfälligkeit sein. Besteht der Vertrag bereits länger, hat dies eine positive Wirkung auf die Schadenquote :
- Vertrag besteht beim Versicherer 10 Jahre
- Jahresbeitrag für die Wohngebäudeversicherung 400 EUR im Jahr
- Ein Schaden im zehnten Jahr des Vertrages mit 4.000 EUR
Schadenquote = 4.000 EUR / 4.000 EUR * 100 = 100 Prozent
Daraus soll ersichtlich werden, dass man mit längerer Laufzeit des Vertrages, besser vor einer Kündigung durch den Versicherer geschützt ist. Dies ist insofern wichtig, dass man bei einem neuen Versicherer immer auch die Vorschäden angeben muss. Von daher sollte immer abgewogen werden, ob eine kurzfristige Beitragsersparnis nicht auch zu einem Bumerang werden kann. Nutzen sollte man deshalb auch immer die Möglichkeit, beim bestehenden Versicherer alternative Angebote einzuholen, beispielsweise durch die Nutzung von Selbstbehalten oder neuen Tarifvarianten.
Historische Entwicklung des Baupreisindex (Gleitender Neuwertfaktor)
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Bei der Kfz-Versicherung lassen sich manche Faktoren, wie Familienstand, Kinder, Automarke einfach nicht ändern. Dagegen kann bei anderen Dingen hingegen schon die Möglichkeit genutzt werden, den Beitrag zu reduzieren. Welche das sind, und was sie bringen, soll in diesem Beitrag ermittelt werden. Pünktlich zur Wechselsaison soll beleuchtet werden, an welchen Ecken sich Beiträge für die KFZ-Versicherung sparen lassen. Dafür wurden von dem Portal Finanztip mit dem Vergleichsrechner Nafi Angebote für zehn Musterkunden berechnet und verschiedene veränderte Merkmale untersucht. Nachfolgend sind die Erkenntnisse aus der Kfz-Versicherungsstudie im Überblick zusammengestellt.
Eine jährliche Zahlweise bringt einen nicht unwesentlichen Rabatt
Laut der Untersuchung kann es bis zu 9 Prozent Rabatt geben, wenn man seinen Beitrag einmal im Jahr zahlt. Voraussetzung ist, dass dieser natürlich dafür auch vorhanden ist. Zinsen verschenkt man durch die aktuelle Niedrigzinsphase hingegen dadurch im Gegensatz zu früher nicht mehr. Auch wer sich darüber hinaus an eine bestimmte Werkstatt für versicherungsrelevante Reparaturen bindet, kann 11 Prozent sparen. Eine Selbstbeteiligung von 150 Euro in der Teilkaskoversicherung bringt 20 Prozent, und 300 Euro Selbstbeteiligung sogar 28 Prozent.
Auch der Fahrerkreis und die jährliche Laufleistung machen einen Unterschied
Es kann festgehalten werden, dass grundsätzlich gilt: Je weniger Leute ein Auto fahren dürfen, desto niedriger der Beitrag. Allerdings treiben Ehe- und Lebenspartner den Beitrag laut der Untersuchung nicht nach oben. Wenn in des ein Fahranfänger hinzu kommt, kann sich der Beitrag fast verdoppeln. Das gleiche gilt für das immer mehr beliebtere "Begleitete Fahren" ab dem 17. Lebensjahr. Manche Versicherer verlangen gar keinen Zuschlag, wieder andere haben Beitragszuschläge und es gibt auch Versicherer, die das "Begleitete Fahren" gar nicht versichern. Genauso sollten Versicherte die Fahrleistung korrekt und nicht zu hoch angeben. Die Analyse ergab: 5.000 Kilometer mehr machen bis zu 15 Prozent höhere Beiträge aus. Deshalb kann es sinnvoll sein, zu Beginn eine niedrige Jahreskilometerleistung zu wählen und regelmäßig die verbrauchte Kilometerleistung zu überprüfen. Bei erreichen der bisher festgelegten Kilometergrenze kann dann durch eine kurze Nachricht, mit Angabe des aktuellen Kilometerstandes, an den Versicherer, die nächst höhere Kilometergrenze aktiviert werden und zahlt dann erst ab diesem Zeitpunkt einen höheren Beitrag. Das gleiche gilt natürlich auch dann, wenn man zukünftig weniger Kilometer fährt, als ursprünglich im Vertrag vereinbart wurde. Mit einer kurzen Meldung an den Versicherer kann die nächste Beitragszahlung reduziert oder bei einer jährlichen Zahlung eine Gutschrift ausgelöst werden.
Ob man die Fahrstrecke auch rückwirkend herabsetzen darf, erfragte das Portal Finanztip bei 33 Versicherern. 29 antworteten darauf, die Ergebnisse zeigt die folgende Grafik.
Dies kann eine Möglichkeit sein, dass durch die Corona-Pandemie favorisierte Home-Office-Lösung viele nicht mehr auf die bisher üblichen Fahrkilometer zum Arbeitsplatz kommen und dadurch nicht mehr so hohe Jahreskilometerleistungen mit ihren Fahrzeug haben. So kann dies auch eine Möglichkeit sein, den Beitrag zur Autoversicherung zu senken.
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Bei der GAP-Deckung handelt es sich um eine ergänzende Versicherung, die speziell für Leasingfahrzeuge abgeschlossen werden kann. Sie ersetzt bei Diebstahl oder Totalschaden die Differenz (gap = englisch für Lücke) zwischen dem Wiederbeschaffungswert des Fahrzeugs und dem Ablösewert gemäß dem Leasingvertrag. Hintergrund: Die Vollkaskoversicherung greift im Schadensfall maximal bis zur Höhe des Zeitwertes. Übersteigt die Ablösesumme für das Leasingfahrzeug den Zeitwert, muss der Leasingnehmer den Differenzbetrag aus der eigenen Tasche begleichen, sofern er keine GAP-Deckung abgeschlossen hat. Da der Zeitwert in der Regel niedriger als die Ablösesumme ist, bedeutet dies, dass der Versicherte unter Umständen mehrere tausend Euro verliert.
Hat der Versicherungsnehmer in seinem Kfz-Versicherungsvertrag eine Neuwertentschädigung vereinbart, ist eine GAP-Deckung nicht vonnöten. Allerdings greift die Neuwertentschädigung in der Regel nur innerhalb der ersten zwei Jahre nach Erstzulassung des Fahrzeugs. Danach ist es sinnvoll, den Versicherungsschutz um die GAP-Deckung zu ergänzen.
Wann ist ein GAP-Versicherungsschutz für ein Fahrzeug sinnvoll
Bei einem Leasingfahrzeug lohnt sich eine GAP-Deckung vor allem für Fahrzeuge der gehobenen Mittelklasse oder Oberklasse. Dagegen sollte bei einem Kleinwagen das Kosten-Nutzen-Verhältnis kalkuliert werden und eine entsprechende Entscheidung getroffen werden. Grundsätzlich kann als Entscheidungshilfe empfohlen werden, je höher die mit der Leasingfirma im Vertrag vereinbarte "Ablösesumme" für das Leasingfahrzeug, umso wichtiger ist die Differenzdeckung.
Wozu wird ein GAP-Versicherungsschutz benötigt
Eine GAP-Deckung wird benötigt, um bei einem Totalschaden oder Diebstahl des Leasingfahrzeugs den möglichen Differenzbetrag zwischen Wiederbeschaffungswert und vertraglich festgelegtem Leasingwert erstattet zu bekommen. Damit erweitert man den Vollkaskoschutz Ihres Leasing-Fahrzeugs. Die GAP-Versicherung greift auch, wenn das Fahrzeug von Dritten so stark beschädigt wurde, dass ein Totalschaden vorliegt und es sich wirtschaftlich nicht mehr rechnet, dass beschädigte Fahrzeug zu reparieren.
Der Nutzen einer GAP-Versicherung an einem Leasing-Beispiel
Als Beispiel soll ein Leasingvertrag für einen neuen VW Golf dienen, der laut Listenpreis 20.000 Euro kostet. Nach einer Nutzungsdauer von zwei Jahren soll das Fahrzeug voraussichtlich behalten werden. Deshalb wird eine einmalige Anzahlung (= Leasingvorauszahlung) in Höhe von 5.000 Euro vereinbart und eine monatliche Leasingrate von 350 Euro sowie einen Ablösewert (= Restwertbetrag) in Höhe von 8.000 Euro. Dies entspricht dann einen zu leistenden Leasingbetrag in Höhe von 21.400 Euro. Nach zwölf Monaten wird ein schwerer Autounfall verursacht, bei dem der Golf erheblich beschädigt wird. Der Kfz-Gutachter stellt fest: Totalschaden und eine Reparatur lohnt sich nicht. Um das beschädigte Fahrzeug adäquat zu ersetzen, ermittelt der Gutachter den Wiederbeschaffungswert. Dieser gibt an, wie viel Geld man nach einem Unfall für das beschädigte und nicht mehr fahrtüchtige Auto bekommt. Der Wiederbeschaffungswert beträgt 10.000 Euro, den man von der Kfz-Vollkaskoversicherung erstattet bekommt. Nicht berücksichtigt werden dabei allerdings die noch ausstehenden Leasingraten, welchen der Leasingfirma für die restliche Leasingzeit von zwölf Monaten noch geschuldet werden. Dies sind in dem zugrunde gelegten Berechnungsbeispiel 4.200 Euro (12 x 350 Euro). Auch die ursprünglich im Leasingvertrag vereinbarte Ablösesumme von 8.000 Euro muss man selbst begleichen. Das ergibt zusammengerechnet einen Leasingrestwert von 12.200 Euro. Abzüglich der Erstattung von 10.000 Euro durch die Versicherung bleibt ein Differenzbetrag von 2.200 Euro. Diesen Restbetrag müsste man dann selbst zahlen. Genau hier greift die GAP-Deckung: Sie erstattet die Differenz zwischen Wiederbeschaffungswert (10.000 Euro) und Restleasingwert (12.200 Euro).
Wie wird die GAP-Deckung berechnet
Wie man aus dem obigem Leasingbeispiel die Höhe der GAP-Deckung berechnet, ist nachfolgend übersichtlich zusammengefasst:
| Anzahlung bei Vertragsabschluss | 5.000 Euro | |
| 24 x Leasingrate à 350 Euro | + 8.400 Euro | |
| Restwert bei Übernahme | + 8.000 Euro | |
| Leasingwert bei Vertragsabschluss | 21.400 Euro | |
| Ausstehende Zahlungen bei Totalverlust: | ||
| 12 x restliche Leasingrate | 4.200 Euro | |
| Restwert bei Übernahme | + 8.000 Euro | |
| Noch zu leistender Leasingrestwert | 12.200 Euro | |
| Berechnung des Differenzbetrags: | ||
| Noch zu leistender Leasingrestwert | 12.200 Euro | |
| Erstatteter Wiederbeschaffungswert | - 10.000 Euro | |
| Offener Differenzbetrag | 2.200 Euro |
Was kostet eine GAP-Versicherung
Eine GAP-Versicherung kostet meist nichts extra. In der Regel ist die sogenannte Differenzdeckung fester Bestandteil des Leasing- oder Kreditvertrags und wird kostenlos angeboten. Wird die GAP-Deckung bei einem Leasing-Fahrzeug nachträglich oder zusätzlich zur Vollkasko-Versicherung eingeschlossen, hängt die Beitragshöhe von den Vertragsbedingungen der jeweiligen Versicherungsgesellschaft ab. Je nach Art der Versicherung kann man als Versicherungsnehmer zudem zwischen vollständiger Abdeckung aller Kosten oder einem Selbstbehalt in Höhe von beispielsweise 150 Euro (Teilkasko) oder 300 Euro (Vollkasko) wählen.
Wann greift die GAP-Deckung?
Eine GAP-Versicherung bei einem Leasing-Fahrzeug greift immer dann, wenn man den laufenden Vertrag vorzeitig ablösen möchte. Kann ein geleastes Fahrzeug nicht mehr genutzt werden, bzw. muss es stillgelegt werden, ist eine Rückgabe an den Leasingnehmer unmöglich. Am häufigsten kommt es zu solch einem Szenario bei folgenden Schadensfällen
GAP-Deckung versus Neupreisentschädigung: Wann bekomme ich was
Bei einer Kfz-Versicherung mit Neupreisentschädigung erstattet der Versicherer für einen festgelegten Zeitraum den kompletten Kaufpreis für die erneute Anschaffung des gleichen Fahrzeugmodells. Allerdings abzüglich des Restwerts, der im Falle eines Totalschadens noch existiert. Und abzüglich einer eventuell fälligen Vollkasko- oder Teilkasko-Selbstbeteiligung. Kauft oder least man als Fahrzeughalter ein neues Auto, kann es sich also lohnen, über eine Vollkasko mit Neuwertentschädigung nachzudenken, um sich ein größeres Finanzierungspolster für die Anschaffung eines Neuwagens zu sichern.
Für Neuwertentschädigung gibt es eine begrenzte Laufzeit
Da Leasingverträge in der Regel auf mehrere Jahre angelegt sind, bieten Ihnen Kfz-Versicherungen mit Neuwerteinschätzung lediglich einen zusätzlichen Risikoschutz für die ersten zwölf bis 24 Monate. Bereits geleistete Leasingraten werden auch hier nicht zurückerstattet.
Die GAP-Deckung ist eine Ergänzung zur Neupreisentschädigung
Die GAP-Versicherung springt ein, wenn die Neuwertentschädigung nicht mehr greift. Zum Beispiel, weil das Auto zu alt ist, um den Ursprungswert erstattet zu bekommen. Oder wenn die vereinbarte Leasingsumme den Neupreis übersteigt. Insofern ist die GAP-Versicherung bei Leasing eine sinnvolle Ergänzung zur Neupreisentschädigung.
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- Zuletzt aktualisiert: 15. September 2022
Auch Albert Einstein hat es bereits gewusst: Beim Zinseszins handelt es sich um das achte Weltwunder, denn seine Effekte können gewaltig sein. Wer Vermögen aufbauen möchte, der sollte sich dessen bewusst sein. Wie in vielen Lebenslagen gilt auch beim Sparen: Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben. Wer langfristig Vermögen aufbauen möchte, kommt am regelmäßigen Sparen nicht vorbei. Wie wichtig es ist, schon frühzeitig damit anzufangen, zeigt der sogenannte Zinseszinseffekt. Der Grundgedanke dabei ist einfach. Je früher ein Anleger mit Sparen beginnt, desto mehr holt er später raus, beispielsweise im wohlverdienten Ruhestand.
Je länger die Spardauer desto stärker die Zinseszinseffekte
Die Effekte lassen sich anhand der gegebenen Renditen an den Kapitalmärkten in den vergangenen Jahren verdeutlichen. Wer seit Mitte 1992 monatlich beispielsweise 300,00 Euro in deutsche oder internationale Aktienfonds spart, hat bis heute, also 30 Jahre später, rund 100.000,00 Euro eingezahlt. Sein Vermögen beläuft sich gerundet allerdings auf mindestenz stattliche 300.000,00 Euro.
Wer hingegen erst 2007, also nach der Hälfte der Zeit, mit regelmäßigem Sparen angefangen hat, hat das Nachsehen: Er hat zwar die Hälfte in seinen Sparplan eingezahlt, doch sein angespartes Vermögen beträgt jedoch nicht die Hälfte, sondern gerade einmal etwas mehr als ein Viertel: ca. 80.00,00 Euro. Das liegt nicht nur an der Marktentwicklung, sondern auch am Zinseszinseffekt, der in der zweiten Variante nicht so stark ausgeprägt ist.
Der Zugewinn gegen Ende des Sparplans verdeutlicht den Zinseszinseffekt: Trotz der derzeitigen Marktturbulenzen ist bei der ersten Variante bis 2021 der Zugewinn größer als iin der zweiten Variante.
Wer zu spät beginnt, muss überproportional viel einzahlen
Für das langfristige Sparen, beispielsweise für das Alter, ist der Zinseszinseffekt von zentraler Bedeutung. Wer zu spät beginnt, muss überproportional viel aufwenden, um auf den gleichen Endbetrag zu kommen. Der Grund: Er muss nicht nur die verpassten Sparraten aufholen, sondern auch die bis dahin angesammelten Erträge inklusive Zinseszinsen.
Fazit
Durch den Zinseszinseffekt kann der langfristige Sparer deutlich mehr Vermögen aufbauen. Wichtig ist dabei, so früh wie möglich mit dem Sparen zu beginnen. Denn je länger die Sparphase, desto größer die Effekte. Fonds eignen sich besonders gut für Sparpläne, da sie es Sparern erlauben, auch mit kleinen Beträgen die Chancen internationaler Märkte auszunutzen.
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Für Darlehen sind die Zinsen historisch gesehen weiterhin immer noch günstig. Dies können sich Immobilienbesitzer zu nutze machen, wenn sie das Darlehen für ihr Haus oder ihre Wohnung schon Vollständig getilgt haben. Der Bundesverband deutscher Banken in Berlin weist darauf hin, dass noch bestehende Grundschulden kostengünstig weiter verwendet werden können.
Die Sicherheit des Grundpfandrechts nutzen
Der Trick: Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld nutzen. Bei der Finanzierung von Immobilien wird im Grundbuch als Sicherheit für den Darlehensgeber ein Grundpfandrecht eingetragen. Die sogenannte Grundschuld bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens in voller Höhe bestehen. Ist das Darlehen zurückgezahlt, kann die Grundschuld gelöscht oder als Sicherheit für ein neues Darlehen genutzt werden.
Freie Verwendung für das aufgenommene Geld
Wofür das neu aufgenommene Geld verwendet wird, spielt dabei keine Rolle. Denn dessen Verwendung ist nicht an das Eigenheim gebunden. Das Darlehen kann also von dem Eigentümer beispielsweise sowohl für An- und Umbauten am Eigenheim oder Renovierungen oder auch für eine neue Einrichtung oder eine vollkommen andere Nutzung ausgeben.
Freie Auswahl des Geldgebers
Das Darlehen muss keinesfalls bei der Bank oder der Sparkasse aufgenommen werden, die im Grundbuch eingetragen ist. Eine eingetragene Grundschuld lässt sich einfach abtreten. Es kann so auch ein Darlehen mit einem freien Grundschuldanteil ggf. kostengünstiger bei einem anderen Kreditinstitut komfortabel vorgenommen werden. Der frei gewordene Grundschuldanteil sollte jedoch mindestens 25.000 bis 50.000 Euro betragen. Im Regelfall ist noch nicht mal ein erneuter Notartermin erforderlich. Mit dem Abschluss des Darlehens bei der neuen Bank wird diese ermächtigt, eine so genannte Grundschuldabtretung zu veranlassen. So werden bestehende Grundschulden von Bank zu Bank abgetreten und es fallen nur Notargebühren für die notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Bankenvertreter an.
Die Löschung einer Grundschuld verursacht hingegen Notarkosten (Unterschriftsbeglaubigung, Löschungsbewilligung, Grundschuldbestellung) und Grundbuchkosten (Löschung der Grundschuld).
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Beim Hausbau selbst mitzuwirken ist eine Möglichkeit, die finanzielle Belastung zu verringern. Dabei kann es sich um Tätigkeiten wie Laminat verlegen, selbst tapezieren oder die Elektrik installieren gehen. Selbstverständlich zählen auch die Maßnahmen dazu, bei denen ihre Freunde oder Familienmitglieder mithelfen. Umgangssprachlich nennt man diese Eigenleistungen auch Muskelhypothek und können bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital angerechnet werden. Bei der Kalkulation der Muskelhypothek lauern jedoch einige Fallstricke. Welche dies sind und wie man sie vermeiden kann, soll in diesem Beitrag nachgegangen werden.
Eigenleistungen beim Hausbau liegen im Trend
Aus einer aktuellen repräsentative Umfrage der Interhyp Gruppe unter 1.000 Teilnehmern zu diesem Thema zeigt, dass die überwiegende Mehrheit auf Eigenleistungen zur Reduzierung von Baukosten setzen würde. Demnach trauen sich drei Viertel der Befragten zu, Eigenleistungen zu erbringen. Trotzdem gilt es, Art und Umfang der geplanten Eigenleistungen genau zu hinterfragen und diese eher vorsichtig zu berechnen.
Denkfehler Nr. 1: Zeitaufwand und handwerkliche Fähigkeiten werden falsch eingeschätzt
Eine Gefahr besteht darin, dass man als Bauherr die Eigenleistungen zu hoch ansetzt, weil sie den Zeitaufwand für einzelne Maßnahmen unter- und ihre handwerklichen Fähigkeiten überschätzen. Mögliche Folgen sind, dass der Bau sich verzögert und/oder Fachkräfte nachträglich hinzugezogen werden müssen. Beides würde das Bauvorhaben aber verteuern. Vor diesem Hintergrund kann Hobbyhandwerkern nur empfohlen werden, dass sich diese den Wert der Eigenleistungen vom Bauunternehmer oder Architekten bestätigen lassen. Das verringert das Risiko von groben Fehlkalkulationen und nachträglichen Kosten und wird deshalb von vielen Banken für die objektive Kalkulation, bzw. Anrechnung der Eigenleistungen erwartet. Realistisch sind in der Regel Eigenleistungen in Höhe von etwa 5 Prozent, manchmal sogar von bis zu 10 Prozent der Darlehenssumme. In welcher Höhe Eigenleistungen akzeptiert werden, variiert jedoch von Bank zu Bank und muss deshalb mit dem Finanzierungsinstitut geklärt werden.
Denkfehler Nr. 2: Die Materialkosten werden zu den Eigenleistungen hinzugerechnet
Viele Darlehensnehmer wissen zunächst nicht, dass sie lediglich die gesparten Lohnkosten als Eigenleistungen aufführen können - nicht aber die Materialkosten. Denn die fallen ja so oder so an. Um auf eine hohe Summe von Eigenleistungen zu kommen, müsste folglich ganz schön geschuftet werden. Wenn man als Darlehensnehmer zum Beispiel 20.000 Euro an Eigenleistungen angeben möchte, dann wäre diese Summe durch eigene Arbeitsleistungen zu erbringen. Hier empfiehlt sich eine kritische Betrachtung, ob das tatsächlich möglich ist. Legt man für eine Beispielrechnung einen Stundenlohn von 80 Euro zugrunde, wären die genannten 20.000 Euro nach 250 Arbeitsstunden erbracht. Deshalb sollte man sich objektiv fragen: Kann das ein voll Berufstätiger, der kein Handwerker ist, leisten – und wenn ja: in welchem Zeitraum? Berücksichtigt werden sollte außerdem, dass einige Eigenleistungen von fachkundiger Stelle kostenpflichtig abgenommen werden müssen. Nur so könne sichergestellt werden, dass Gewährleistungsansprüche bestehen.
Denkfehler Nr. 3: Eigenleistungen werden auf die Darlehenssumme hinzugerechnet
Eine weitere Fehleinschätzung in Bezug auf die Eigenleistungen betrifft häufig, wie sie sich auf die Darlehenshöhe auswirken. Nicht wenige Kreditnehmer gehen zunächst davon aus, dass sie die Eigenleistungen von der Bank zusätzlich zur Darlehenssumme bekommen. Zu einem Darlehensbetrag von zum Beispiel 220.000 Euro addieren sie in solchen Fällen die exemplarischen 20.000 Euro Eigenleistung und rechnen folglich mit einem Kredit über 240.000 Euro. Die Eigenleistungen werden aber von den Banken wie Eigenkapital behandelt. Anstatt dass sich der Darlehensbetrag erhöht, verringert er sich, im genannten Beispiel von 220.000 Euro auf 200.000 Euro.
Mit Eigenleistungen wie Tapezieren und Streichen Baukosten reduzieren
Es spricht also nichts gegen das Einbeziehen der Muskelhypothek, doch sollte man dabei aber mit Umsicht und eher maßvoll agieren. Das verdeutlicht auch die erwähnte Interhyp-Umfrage. Demnach trauen sich immerhin 55 Prozent der Befragten das Tapezieren zu, 46 Prozent das Verlegen von Teppich oder Laminat und immerhin 29 Prozent Abbrucharbeiten. Fliesen legen halten wiederum 26 Prozent für machbar, Verputzen 23 Prozent. Aber: Das Einsetzen von Türen oder Fenstern würden nur noch 14 Prozent selbst erledigen, Wände hochziehen oder Elektronik installieren nur noch 12 Prozent.
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